Семейный адвокат
Юридическая помощь по семейному праву
г. Москва, Старокалужское ш., д.65,
Пн-Пт с 9:00 до 19:00
Юридическая помощь по семейному праву
г. Москва, Старокалужское ш., д.65,
Пн-Пт с 9:00 до 19:00
Да, но только тогда, когда на момент заключения ипотечного договора супруги были в браке. По закону все недвижимое имущество, приобретенное ими в период брака за семейные деньги – это их совместная собственность. Аналогично решается и вопрос с долгами семейной пары.
По российскому законодательству права на имущество, которое нажито совместно, у супругов равные. Поэтому оно должно делиться между ними поровну. Жилье, купленное в ипотеку, относится к этой категории имущества, но на него наложено обременение, и в этом случае по обычным правилам раздел невозможен.
Основные правила и сценарии раздела недвижимого имущества при расторжении брака следующие:
Лучший совет, который может дать адвокат – все договоренности, к которым удалось прийти, нужно закрепить на бумаге. Можно заранее по обоюдному согласию решить, кто возьмет на себя ипотеку и погашение долгов, указав это в брачном договоре. Так в случае развода будет делиться только не указанная в этом документе собственность.
В брачный договор можно в любой момент вносить изменения, но с обязательным уведомлением банка. У него должна быть информация о правилах раздела имущества, которое обеспечивает интересы кредитора.
Еще один вариант – грамотное оформление покупки и обеспечение сохранности документов. Предположим, супруга унаследовала деньги и вложила их в покупку квартиры как первый взнос. При этом участие в этих расходах ее супруга было минимальным. Когда такое случается, важно хранить документы, которые подтверждают, что прямо перед покупкой жилья жена получила наследство. Они очень важны, если имущество делится через суд.
Когда супруги по-разному вкладываются в первоначальный взнос, можно договориться оформить недвижимость в долях пропорционально их вкладам. В этом случае также заключают брачный договор, так как закон запрещает делить имущество неравными частями без такого документа. Все дальнейшие платежи по ипотеке, которые вносятся во время брака, признаются проведенными супругами поровну. Путем подписания брачного договора и оформления долевой собственности на недвижимость можно предотвратить его разделение грубо на две одинаковые части.
Как правило, ипотека оформляется супругами, которые выступают в роли созаемщиков, во время брака. И это самый простой случай. У них равные обязанности по оплате кредита и общие как собственность, так и долги. Но есть риск, что после расторжения брака кто-то из супругов прекратит оплачивать ипотеку и при этом откажется уступать свою часть квартиры.
Чтобы решить проблему, ипотечную недвижимость обычно добровольно продают. Супруги (состоящие в браке или бывшие) находят покупателя и уже вместе с ним обращаются в банк для согласования продажи. Для этого подается заявление. После получения согласия можно подписывать договор купли-продажи. За счет вырученных за квартиру средств погашается ипотека, и с недвижимости снимается обременение. Остаток средств после оплаты кредита супруги делят между собой пополам.
Это лучший вариант в описанной ситуации, но у него есть ряд минусов. Если ипотечная квартира – это единственное жилье супругов и она была в их собственности меньше 3 лет, то есть минимального срока для начисления подоходного налога, после продажи придется его уплатить. Избежать этого можно, если супруги продадут квартиру по той же цене, по которой купили. Но такая сделка может быть невыгодной, например, при повышении цены недвижимости за счет ремонта. Второй недостаток – дополнительные расходы на оплату риэлторских услуг по поиску покупателя и заключению договора. И третий – при покупке ипотечных квартир нередко просят скидки в качестве компенсации причиненных неудобств.
Ипотека, оформленная супругами в браке – совместно нажитое имущество даже в случае оформления квартиры только на одного из пары, если нет брачного договора, в котором предусмотрено другое. Когда недвижимость оформляется на одного супруга, после развода у него зачастую возникает желание оставить ее в своей собственности и дальше оплачивать ипотеку самостоятельно. Но даже в такой ситуации в погашении кредита должен участвовать и второй супруг (34 статья Семейного кодекса). К тому же, при отсутствии брачного договора ипотечная квартира будет делиться поровну (39 статья).
Есть также еще один момент, который важно учитывать. Супругам необязательно делить собственность при разводе, но даже в этом случае со временем, когда у кого-то из них возникнет желание продать квартиру, придется согласовывать это решение с бывшим супругом.
Чтобы такое согласие не потребовалось, можно заключить и заверить у нотариуса соглашение о разделе общей собственности, в котором прописать, что ипотечное жилье вместе с долгами по кредиту отходит одному из супругов. По такому соглашению раздел имущества может проводиться так, как пожелает супружеская права, но, чтобы разделить квартиру, купленную в ипотеку, нужно обратиться в банк за разрешением. При условии, что заемщик не меняется, то есть развод никак не сказывается на интересах банка, и раздел долгов не проводится, согласование с банком не требуется. А когда соглашением предусмотрен раздел квартиры и долгов или смена стороны кредитного договора, оно обязательно согласовывается. Банк принимает решение, давать согласие или нет, на свое усмотрение после индивидуального рассмотрения обстоятельств конкретного обращения. Как правило, не в интересах финансовой организации пересматривать условия кредитного договора даже в случае развода. Но если действовать настойчиво и привести веские аргументы, есть шансы получить согласие.
Раздел может проводиться через суд, если самостоятельно договориться не удалось, что случается довольно часто. По Семейному кодексу (3 пункту 38 статьи) в таком случае имущество делится в судебном порядке. В пункте 7 названной статьи указано, что обратиться с исковым заявлением о разделе собственности, в том числе ипотеки и долгов, можно во время брака, при разводе и на протяжении 3 лет после него. При этом банк, выдавший кредит на квартиру, участвует в судебном процессе.
Когда при покупке жилья супруги вкладывают свои личные деньги, в договоре купли-продажи необходимо зафиксировать, кто из них и сколько вложил. Это влияет на то, как будет делиться квартира и долги по ипотеке. Задолженность по кредиту делится пропорционально долям, полученным сторонами, или в соотношении, определенном с учетом их личных вложений.
Когда квартира делится поровну, так же делятся и долги. В результате после раздела купленного в ипотеку жилья у каждого из супругов остается и часть этой недвижимости, и часть кредита. По общему правилу раздел проводится поровну, и чтобы изменить доли, нужно подтвердить в суде, что для этого есть основания, предоставив соответствующие документы.
Разумнее всего для предотвращения отрицательных последствий раздела ипотечной квартиры заранее заключить брачный договор. Но такое предложение нередко воспринимается как признак недоверия к супругу. Рекомендация оформить брачный договор зачастую поступает из банка. И к ней особенно важно прислушаться, если первоначальный взнос сформирован из средств, принадлежащих супругам лично, и их доли не совпадают. При этом личными считаются только те средства, которые были подарены или получены в наследство. Такие полученные во время брака доходы как заработная плата, премии, инвестиционная прибыль и т.п. личными не признаются.
При выдаче кредита банк обращает внимание как на платежеспособность, так и на семейный статус потенциального заемщика. Наличие супруга (супруги) всегда рассматривается как преимущество, так как состоящие в браке заемщике чаще погашают займы и не нарушают сроки внесения платежей. Если же случится сбой и оплата прекратится, можно обратиться с требованием погасить кредит ко второму супругу.
Главное, что нужно банку – получить свои средства обратно, поэтому для него выгоднее и надежнее иметь не одного, а сразу пару заемщиков. В связи с этим внесение каких-либо изменений в условия кредитования при разводе не в интересах банка, и он будет прилагать все усилия, чтобы это предотвратить.
Ипотечная квартира остается в залоге у банка, поэтому у него нужно получать согласие на ее раздел.
Когда получить такое жилье в собственность желает тот из супругов, кто не может платить кредит, например, из-за отсутствия достаточных легальных доходов, банк может не согласовать раздел недвижимости.
Он обязательно участвует в рассмотрении судом дела о разделе купленной в ипотеку квартиры. И если банк не дает свое согласие на пересмотр ипотечного договора, суд в большинстве случаев становится на его сторону. В результате один из супругов может получить часть имущества, но при этом кредит будет платить тот, на кого он оформлен. В такой ситуации заемщик вправе предъявить своему бывшему супругу требование вернуть половину внесенных средств.
По Семейному кодексу (36 статье) жилье, которое принадлежало кому-то из супругов до брака, было подарено в период брака, унаследовано, получено на основании договора приватизации или другой безвозмездной сделки, считается его собственностью.
Когда брак расторгается и делится имущество, полученная до брака недвижимость продолжает оставаться собственностью того супруга, который был ее собственником раньше.
Иногда один из пары покупает ипотечное жилье еще до свадьбы, а кредит платится супругами вместе. После развода такую квартиру сохраняет за собой собственник, но при этом второму супругу предоставляется право требовать вернуть ему уплаченные средства.
Как показывает судебная практика, при рассмотрении таких дел предъявляют доказательства погашения кредита за счет общего супружеского имущества. Суд выслушивает доводы обеих сторон, проводит анализ материалов дела и по результатам решает, что следует частично компенсировать второму супругу стоимость квартиры или выделить долю в ней.
Общее супружеское имущество – доходы, полученные супругами за работу, интеллектуальную деятельность или предпринимательство, пособия, пенсионные и другие выплаты в денежной форме.
Кроме того, общими для супружеской пары являются объекты недвижимости, движимое имущество, доли, паи, вклады в уставной капитал кредитных организаций, иных субъектов коммерческой деятельности, ценные бумаги и другое имущество, нажитое в браке и оплаченное из общих супружеских доходов. На чье имя его приобрели, не имеет значения.
Общее супружеское имущество принадлежит в том числе тому из супругов, кто занимается домашним хозяйством, уходом за детьми или имеет другие веские причины не получать собственный доход.
По закрепленному в Семейном кодексе (статье 34) общему правилу совместной собственностью супружеской пары считается все, нажитое в браке. Когда за квартиру платят из общих доходов, это совместная собственность обоих, а не только того из пары, на кого она оформлена.
По 5 пункту 244 статьи Гражданского кодекса лица, владеющие имуществом совместно, вправе заключить соглашение об установлении долевой собственности. Муж с женой могут приобрести жилье в совместную собственность, не выделяя долей, или стать обладателями долевой собственности, разделенной между ними. При в большинстве случаев разделение происходит пополам.
Проще говоря, жилье, купленное действующими супругами, при расставании должно делиться между женой и мужем пополам, если не заключено соглашение о разделении на другие части.
Чаще всего кредит оформляют на обоих супругов. При этом один из них – заемщик, а другой – созаемщик. В этом случае после развода нужно переоформлять документы на ипотеку.
Если, например, ипотечный договор оформляли в Сбере, достаточно зайти в личный кабинет, обратиться к менеджеру и направить документы, которые он назовет. После этого банк все оформляет, и супругам нужно посетить его офис, чтобы поставить свои подписи под обновленными документами. Как правило, переоформление проводится на одного из пары.
Есть возможность определения долей в собственности путем подписания соглашения или заключения брачного договора, в котором прописываются какие угодно правила, относящиеся к имуществу. В таком договоре указывается, что отойдет каждому из супругов при разводе.
По 40 статье Семейного кодекса этот документ представляет собой соглашение будущих или действующих супругов, которое определяет, какими будут их права и обязанности, связанные с имуществом, в браке и после расставания. Его можно подписывать и до регистрации брака, и после этого.
При добрачном заключении договора он начинает действовать только после вступления в брак. Если есть такой документ, имущество будет разделено по указанным в нем правилам. В связи с этим важно при его оформлении предусмотреть, как при разводе будут распределяться долги.
В таких случаях суд, определяя доли в собственности, вправе отходить от принципа их равенства, чтобы обеспечить удовлетворение интересов детей. Тот из пары, с кем они будут жить, получит большую часть. По норме 2 пункта 39 статьи Семейного кодекса интересы несовершеннолетних каждый раз устанавливаются индивидуально.
К категории общего супружеского имущества не относится материнский капитал, у которого особое целевое назначение. Он не делится при разводе.
По норме 4 пункта 10 статьи Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилье, которое приобрели полностью или частично за счет маткапитала – общая собственность супружеской пары и детей. Законодательство обязует оформлять ее как общую долевую собственность всей семьи.
Не достигшие совершеннолетия дети считаются участниками такой собственности, и при расставании доли супругов в жилье, оплаченном за счет материнского капитала, не делятся как совместно нажитая в браке собственность.
Другими словами, у каждого остается только его доля в такой недвижимости. Если возникает спор о ее разделе, для его разрешения приходится обращаться в суд.
В этом случае военнослужащий получает средства на покупку жилья из федеральной казны, и оформление ипотеки происходит на его имя. С точки зрения гражданского права для одного из супружеской пары это безвозмездная сделка. Купленная таким образом недвижимость остается в его личной собственности и после развода.
На практике решения судов, касающиеся жилья, которое куплено за бюджетные средства, отличаются. Одни судьи считают, что это имущество военнослужащего, а другие занимают противоположную позицию и рассматривают такое жилье как нажитое совместно. СК Верховного суда в своем определении от 24.01.2017 № 58-КГ16-25 поддерживает вторую точку зрения.
Когда покупка совершается не только за счет целевых бюджетных средств, и часть цены вносится из личных денег супружеской пары, например, первоначальный взнос или доплата, эти деньги считаются общей собственностью.
При расставании второй супруг (то есть не военнослужащий) вправе получить обратно часть денег, уплаченных по ипотеке. А если это крупная сумма, он может претендовать на часть купленной квартиры. Право на разделение такого имущества появляется при увольнении со службы и оплате ипотеки за счет личных семейных средств до того, как пара рассталась.
При оплате квартиры за счет военной ипотеки маткапитал может использоваться в таких случаях:
При этом квартира будет принадлежать супружеской паре и детям (до 18 лет) как общая долевая собственность.
Проводя ее разделение, суд в основном рассматривает ее именно как собственность, разделенную на части, принимает во внимание особенности конкретного дела и учитывает интересы несовершеннолетних. В зависимости от ситуации решение может отличаться.
Чтобы разделить его, нужно обратиться с иском в районный суд по адресу квартиры.
Оно должно оформляться по определенным правилам и содержать некоторые обязательные данные. В исковом заявлении о разделе супружеского имущества обязательно указывается следующее:
Не лишним будет указать в исковом заявлении телефонные номера истца и ответчика, чтобы дело рассмотрели быстрее. Возможно, поданы не все необходимые документы, и секретарь сможет связаться с кем-то из сторон по телефону, чтобы оперативно привезли то, чего не хватает, и дело не оставили без движения. Кроме того, если кто-то из супругов не явится в суд, у судьи будет возможность позвонить ему непосредственно в процессе судебного разбирательства. За счет этого он сможет не откладывать заседание, и рассмотрение не затянется на недели.
Важно помнить о необходимости подписать исковое заявление. При отсутствии подписей его не примут к рассмотрению.
В тексте нужно упомянуть о том, какую собственность нужно разделить, как именно и на каких основаниях. Обязательно указывается, когда куплена квартира, за счет чьих средств, кто пользуется этим жильем, какая у него цена и какая выплата должна быть проведена второму супругу, который не получит это имущество. Кроме того, истец должен подать документы, подтверждающие его доводы.
Документы, которые подаются при разделе ипотечной квартиры:
Государственная пошлина. Ее сумма определяется с учетом того, сколько стоит квартира, которую делят супруги. При обращении в суд для раздела общей собственности размер пошлины составляет 13200 рублей и еще 0,5% от цены жилья, если она больше миллиона рублей, но в пределах 60 тысяч.
В случае раздела недвижимости поровну второму супругу придется возвращать истцу половину суммы пошлины.